上个月月底的时候，群里有网友转发了一张十几家银行一起签署的公约，说的是北京从2017年1月起，各家银行房贷优惠最低9折。这几天群里的网友们普遍反映，8几折真的没有了。那么，银行利率优惠提高到了9折对北京楼市有什么影响，今天咱们好好聊聊。

一、听说房价降了？

 国家统计局前几天公布房价数据，从15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表可以看出，15个城市中，除广州涨了0.7个百分点，天津、杭州持平外。其他12个城市新建商品住宅价格环比都微幅回落。深圳、福州、武汉、济南领降。北京、南京等在连涨21个月后终于出现0.1个百分点的下降。

从降幅看，12个城市均未超出0.4个百分点。以深圳为例，2016年11月份的新建商品住宅价格为约54986元/平方米，下降0.4个百分点，相当于每平方米降220元，也就是12月份房价在54760元左右。

9折，多支出多少钱？

这几天我们一直说，总价400万是北京刚需的门槛，咱们就以400万总价算。如果买二手房，尽管是首套，但是加上税费、中介费等，首付要到总房款的一半以上。

咱们就按200万贷款额算，贷款30年，等额本息还款。基准利率4.9%，85折的时候，利率是4.17%。月均还款9745元。

9折以后，利率是4.41%，月均还款10027元。月还款增加182元，利息支出增加10万元。

3、对楼市有什么影响？

说句绕嘴的话，房贷利率的高低，对购房人的影响在于房价预期，而不在于财务预期。

什么意思，简单的说，如果房子一直跌，即使银行贷款利率降到0.1%，也不会有人贷，为什么因为大家都知道这时候买了房就赔钱，贷款利率再低也不会去贷的，甚至很多人都不买房了，选择租房。同理，当市场好的时候，贷款利率再高也有人贷，只要房价涨幅超过贷款利率，就有人敢贷。

这就是个预期的问题。您要是不理解，我再举个例子。

新加坡大家都知道，人多地少，房子是稀缺资源。但是比较让人惊奇的是，前段时间去新加坡玩，问了问当地的房贷政策，新加坡买房，首付5%，房贷利率0.5%。我没打错字，首付就是5%，也就是说，新加坡的房贷杠杆可以做到20倍！那么新加坡的房价怎么样呢？不温不火！甚至最近一两年随着新加坡经济不太稳定，房价还下降了15%。

为什么新加坡没有炒房的人呢？我分析了一下，主要就是持有成本高。对于商品房，每年都要交高昂的房产税，用于出租的商品房，每年的房产税将会高达房子市值的30%，即使是自住，也要交10%。注意，是政府每年公布的市值，不是您买房时候的原值！

那么新加坡这么多人都住哪儿了？新加坡本地人，都住在政府提供的租屋里面，就是咱们说的公租房。房子一直是你的，你死了，你孩子可以继续住，按月交房租，贫困家庭可以减免。

这种方式，很好地区分了本地居住需求与投资客的投资需求。本地的居住需求全部被政府引导到公租房里，外来的投资客即使想投资，也没有足够的居住需求支撑。结果就是先来的投资客坑后来的投资客接盘，经过几轮影响不到本地居民的商品房崩盘以后，可以说，新加坡楼市已经成了投资客的沙漠。

说远了，我举新加坡的例子的原因，就是说，房贷利率影响的是大家对于未来房价的预期，当大家都不看好房子的时候，利率再低也没有。

事实上从经济学角度说，当银行对未来楼市表示谨慎，认为房子这种资产的风险提高的时候，就会选择提高银行贷款利率，反之，当银行对楼市表示乐观，认为房子风险低的时候，就会选择降低贷款利率。

4、应该怎么办？

事实上，从经济学角度说，当银行对未来楼市表示谨慎，认为房子这种资产的风险提高的时候，就会选择提高银行贷款利率，反之，当银行对楼市表示乐观，认为房子风险低的时候，就会选择降低贷款利率。

在银行作为市场主体、银行可以自主决定利率涨跌的国家，银行贷款利率的调整是落后于房地产市场调整的，因为银行需要根据市场情况对利率进行判断。然而在我们国家，银行作为国有企业，除了需要履行金融企业的社会职责，还要履行国有企业的行政职责。我们国家的银行贷款利率常常作为政府调控楼市的宏观手段，因此，银行贷款利率的调整是先于市场走势的，换个说法，利率往往是管理层调控楼市的晴雨表。再换个说法，降利率就是让你买房，升利率就是不想让你买。

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