【人物】吴晓波对话丁建刚：中国房价真相与走势
▲ 探究中国房地产市场真相和未来走势
半个月前，应财经作家吴晓波先生邀请，到《吴晓波频道》，做一期关于中国房地产市场的对话。
和吴晓波先生是老朋友，但每年也只是偶尔遇到简单交流几句。
访谈之前，没有，也来不及做任何交流。他在刚刚结束和胡润先生的对话之后，马上开始了录制。
晓波先生的问题，涉及了中国房地产市场的方方面面。
有人说，中国房地产市场是一个既无真理，又无真相的市场。
仁者见仁，智者见智。一家之言，分享给读者，交流讨论批评。
— 01 —
吴晓波： 2017年，中国房地产市场的最大特点是什么？
丁建刚： 控盘。完全由政府控制市场。一二线城市价格基本稳定，至少统计数据是这样。
2016年9月30日之后，房地产市场调控上升为国家安全层面，由此开始了中国房地产市场严厉的限购、限贷、限价、限预售证、限网签、限售等一系列的调控措施。
因此，如果用一个字来描述一线城市2017年房价的话，那就是“稳”。
— 02 —
吴晓波： 政府控盘，能控得住吗？历史上最长的有效调控周期是多久？
丁建刚： 房地产市场理论上是预期市场。在强大的舆论压力和密集的调控政策下，公众的预期有改变的迹象。如果预期改变，那么市场就会改变。
目前，北京、深圳的二手房房价处于微跌的态势。在释放了很多政策信号之后，例如最高领导人表态“房子是用来住的，不是用来炒的”、大举推进租赁住房等等，一部分人已经开始犹豫和观望。
中国房地产市场自1998年至今发展近20年，期间2011年-2015年这5年时间，房价的确是被政府控制住了，就是采取了严厉的限购、限贷措施。
那是中国第一次开展大规模的、严厉的房地产调控。既有经济手段，也有行政手段，同时受到当时宏观经济背景的影响，人们的预期发生了改变。
2011年至2015年间，中国一二线城市的房价基本是稳定的，甚至是下滑的。例如杭州，当时积压了大量的库存，显性库存最长的去化周期曾高达20多个月，潜在供应量去化周期高达50多个月。
2016年，人们的预期逆转，大多数人预期房价要上涨，所以现在杭州的显性库存去化周期仅为2-3个月。 但杭州的实际库存并没有到供应枯竭的危急地步，市场仍有较大的潜在供应量。
由于限价政策，开发商不甘于高价拿地，低价销售，导致部分开发商捂盘惜售，加剧了杭州房地产市场供不应求的态势。
房地产市场是一个预期市场，预期的改变可能瞬间逆转市场的供需关系。
吴晓波： 为什么以北上广深为代表的一线城市的房价反倒相对稳定？
丁建刚： 一线城市商品房的价格不是市场的全貌。一线城市中，商品房成交的占比已经远远小于二手房。
例如北京，商品房只占市场20%左右，上海、深圳均仅占市场的30%-40%，广州也不到50%。
事实上，一线城市二手房涨幅还是较大的。但最近几个月，二手房的成交量下降很快，甚至价格也出现了微跌。人们的预期已经发生微妙变化。
— 04 —
吴晓波： 租赁性土地政策的出台，以及未来占土地供应市场30%的规划，会对未来一线城市的房价产生影响吗？
丁建刚： 会有一定程度的影响。
租赁性土地解决了部分真实居住需求，对市场上投资性需求并不会产生较大影响，但是会影响人们对市场的预期。
同时，对投资的人来说，租赁性用地挤占了商品房用地的空间，导致投资客标的物的减少，甚至可能抬升商品房价格。
大力推进租赁市场的发展，主要是为扭转人们对房地产市场的预期。中国户均1.02套（最新数据已经是1.14套）住房，自有住房率高达90%，政府希望通过培育租赁市场，来改变目前高自有住房率的现状。但目前，中国用以保障租赁双方权益的相关法律法规仍然较为欠缺。
— 05 —
吴晓波： 房地产市场热点向中西部二线城市转移，是高铁带来的吗？
丁建刚： 既有高铁效应，更有资本效应。
高铁网的建设，将中国的城市放在同一个平台上比较性价比。同时，逐利的资本嗅觉灵敏，哪里有机会就流向哪里。
此轮房价上涨，市场投资属性很强，当一线城市和热点二线城市市场被控之后，逐利的资本就向中西部二线城市和三四线城市转移。尤其是去年房价暴涨的“四小龙”，合肥、南京、苏州、厦门，房价涨幅惊人。
高铁网的建设，极大的提高了人们迁徙的便捷性和可能性。人们选择生活居住的城市时，比原来少了很多顾虑和障碍，愿意也可能在更多的城市中选择。
二线城市生活的幸福指数，并不会比一线城市低。甚至类似嘉兴、湖州等浙江三四线城市，已经有更多的年轻人留在本地工作生活的迹象，已经出现人口净流入的现象。
— 06 —
吴晓波： 都市圈的形成，会产生像日本那样的虹吸效应吗？
丁建刚： 在高铁一小时范围内的城市，都可以进入都市圈。大都市核心区会产生溢出效应，所以，在长三角或者珠三角，已经分不出一三三四线城市了。
中西部的大都市，武汉、长沙、成都、重庆、西安等，并不会被长三角、珠三角虹吸。
但是那些产业和人口净流出、没有高铁、没有交通优势，甚至资源环境也较差的三四线城市，当前这一茬韭菜割完可能会再次陷入高库存。
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吴晓波： 房地产税像一把剑悬在人们头顶，会不会落下？
丁建刚： 房地产税立法是前提，但中国的实际情况是立法法理有障碍，立法困难重重。
1986年，国务院出台《房产税暂行条例》。但当时，中国尚未有真正的房地产市场，《条例》中所指房产税，也并非现在讨论的房地产税。
2003年，中共十六届三中全会上通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。首次提出了“物业税”的概念，并确定：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”但一直无法推进。
2010年，上海和重庆强行试点房产税。将物业税套用到房产税上，偷换概念，因此一直备受争议。
2013年底，十八届三中全会确定房地产税要立法。
在一个土地国有的国家，且一次性收取了70年的高额土地出让金，再对业主征收房地产税，法理上有障碍，立法难度较大。
可行的思路是：新房新办法，老房老办法；或者用房地产税购买70年之后的土地使用权。
— 08 —
吴晓波： 2018年的房地产市场会出现拐点吗？市场特征是什么？
丁建刚： 政府“有形之手”的调控力度是由一二线城市向三四线城市逐渐减弱的。
调控政策一直非常严厉的北上广深，稳中略跌的可能性较大。
2016年涨幅较大的热点二线城市，微跌的可能性也较大。
但在热点二线城市中，杭州的上涨压力最大，主要是由于2016年被压制住了，没有完成上涨过程。
另外，天津、武汉、成都、重庆、西安等这些弱二线城市上涨压力也比较大，稳中略升的可能性也较大。
三四线城市分化则较为明显。那些处在长三角、珠三角、京津冀都市圈高铁一小时之内，人口和产业吸附能力较强的城市，房价走势与二线城市基本一致。
— 09 —
吴晓波： 对于中产阶层的家庭来说，不动产如何配置才是最好的方案？
丁建刚： 不动产是必需的资产配置，但切不可过多。
对于中产阶层的家庭来说，一套居住满意且保值能力较强的自住房产，再加上占资产比例30%-50%之间的不动产配置是较为合理的。
— 10 —
吴晓波： 90后、95后的年轻人，应该选择一线城市还是二线城市置业？
丁建刚： 现在二线城市的生活幸福指数，一般一定高于一线城市。
一线城市的房价可能是二线城市的两到三倍，买一套房子，总价可能差300万。如果在一线城市工作，即使一年多十万的收入，也需二三十年才能赚回来。
所以，除了有超强能力、需要一线城市的平台来创业或就业的年轻人，一般我建议选择二线城市。
其实现在已经有很多年轻人选择留在二线城市了，甚至三线城市。比如浙江的嘉兴、湖州、绍兴这样的城市，最近几年，城市的面貌发生了很大变化，商业、文化、教育、医疗配套也已经逐渐完善。类似这些城市，现在年轻人口净流出的现象已经大为减少，甚至已经是人口净流入了。
