卖房时没通知租客被判赔3万元

房产证
租赁合同未到期,强行收房并卖房,侵犯租客优先购买权被告上法庭
前不久,南通发生一起房屋租赁合同纠纷案,房主朱某以租房人丁某欠缴水电费为由,宣布无条件收回房屋,紧接着又将房屋另卖给他人。丁某认为房主强行收房构成根本违约,卖房侵害了自己的优先购买权,打官司向房主索赔。12月12日,南通市中级法院对此案作出终审裁定,判决朱某构成违约,除了返还剩余房租、赔偿中介费及违约金1万多元外,还因侵害丁某优先购买权赔偿3万元。
通讯员 顾建兵 徐振宇 扬子晚报记者 于英杰
房主称租客拖欠水电费,强行收房
2013年6月27日,朱某通过房产中介将自己一套房产租给丁某,约定租期5年,从2013年8月1日至2018年7月31日,月租金1600元;如有一方需提前终止本协议,须在丁某已付房租结束前一个月通知对方,并同时支付另一方的中介费用,赔偿违约金;双方议定采用谁违约谁赔偿的原则,违约方给对方一个月租金做赔偿;承租人不得拖欠水电费等各项费用,否则,同意房主无条件收回房产。
当天,丁某交了中介费,并把租金交到2017年7月31日,随后在这儿开办了晚托辅导班。
今年2月21日,朱某前往南通市自来水公司查询,发现租给丁某的房子拖欠两个月水费,但未产生违约金,便代为缴纳。后来发现,丁某迟交了3个月电费,导致每月分别产生1元违约金。第二天,朱某在出租屋内找到丁某,声称他拖欠水电费已违反协议约定,自己可以无条件收回房产,请丁某立即搬走屋内物品。两人大吵一架,朱某拨打110报警。
吵架的第二天,朱某与案外人郭某签订房屋买卖协议,将房屋以69.2万元价格卖给郭某,并办了过户手续。几天后,朱某带人来到房屋将丁某的物品搬出放在屋门口空地上。丁某报警。
租客打官司索赔优先购买权损失10万元
丁某认为,朱某强行收房已构成根本违约,卖房没依法通知,侵害了他的优先购买权,一纸诉状将朱某告上南通市崇川法院,除了请求返还剩余房租、赔偿中介费和违约金,还要求赔偿优先购买权损失10万元。
后经法院委托评估,涉案房屋市场价74.23万元。法院查明,朱某事先并未向丁某要求收房,也没提前告诉丁某要卖房。买房人郭某不是该房共有人也与朱某不存在近亲属关系。
法院裁定侵犯优先购买权赔偿3万元
崇川法院审理认为,日常生活中,未能及时缴纳水电费用的情况也存在,但不能认定为可以解除租赁合同的拖欠行为。本案中,原告两次迟交水费数额不大,没产生违约金,电费原告均已缴纳,被告不能由此认定原告违约、合同解除条件成立。
法院还认定,被告查询时间为2017年2月21日,而在第三日即与他人签订房屋买卖合同,根据交易习惯,他显然在查询之前就意图卖房,查询也是为卖房。
在原告未构成违约的情况下,合同未到期,被告强行收房并卖房,提前终止合同,构成违约,应承担违约责任,应退还剩余租金、赔偿中介费和违约金等共1万多元。此外,被告卖房没提前通知原告,也未询问原告是否行使优先购买权,这一卖房行为侵犯了原告优先购买权。考虑到该案实际情况,酌定赔偿损失3万元。
一审判决后,朱某不服,向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。
■法官说法
租客什么情况下享受优先购买权
“在房屋租赁合同纠纷中,许多房主认为房屋是自己的,可以随意处分,租赁人无权干涉房屋买卖。这是一种认识上的误区。”该案一审承办法官张正鹏说,为保护承租人利益,《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
根据法律规定,承租人优先购买权的行使应符合四个要件:一是承租人和出租人之间应有合法有效的租赁合同关系;二是承租人必须占有租赁物;三是出租人必须有出卖租赁物的意思表示;四是承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。一般认为出租人在履行通知义务后,承租人15日内未明确表示购买,即可视为放弃优先购买权。