2019年的楼市，从低迷到回暖，从火热到沉寂，不过几个月的时间而已。
年初，还是一片悲观气氛，这个城市降价了，那个楼盘促销了，这个房企债务违约了，那个炒房客断供了。
3月份之后，地王再度涌现，部分热点城市出现了“抢房”潮，几百套房有数千人摇号，拿着全款买不到房子，市场变得炙手可热。
5月至今，调控连续加码，两个月时间调控次数高达101次，房价过热的城市被预警，房企发债、信托、ABS被收紧，楼市迅速冷却。
在这种多变的形势下，站在6月上旬的时间点，展望下半年，笔者认为，楼市还会有两次“大洗牌”。
第一，热点城市会“洗牌”。
上半年最火热的城市是苏州，也是4月份、5月份楼市调控的风向标，包括长三角的南京、杭州、无锡、合肥，最近的气氛都“凉意阵阵”。
原因无他，调控的方向很明确，敢冒头，就会被打掉，过热的城市，不会一直热下去，从土拍拿地，到楼盘限价，从限售到限贷，“组合拳”有很多，也就意味着热点城市将要“洗牌”。
第二，三四线楼市会“洗牌”。
今年棚改总量下降明显，货币化安置的比例又在降低，这意味着前几年狂飙的中小城市房价，将会逐步显露出颓势。
为什么说是下半年？因为不少中小城市在前几个月的小阳春当中，投机客依然在涌入，购买力的缺失，需要几个月的时间才能反映出来。
比如，近日央行发布了PSL贷款数据，连续两个月零投放，而且今年前5月累计发放的PSL同比下跌达65%，这部分影响会在接下来的几个月时间中逐步显现。
正所谓“不破不立”，楼市需要“洗牌”，才能真正回归理性。
房子要回归到居住属性，必然要经历这两个过程，一方面是调控的指引，另一方面是房价高估地区的估值回归。
有人口流入、购买力支撑的地方，房价高一点是合理的，但很多地方明明只是房企炒作概念、炒房客博取差价，就需要“洗一洗”，才能让刚需一族“居者有其屋”。
所以，2019年剩下的时间内，有两类购房者会受益。
第一类，今年想在一二线买房，但迟迟没有出手的。
前几个月，因为一二线城市房价回暖速度太快，不少购房者还没来得及做出反应，要么就没房了，要么就涨价了，进退两难的局面很尴尬。
接下来，因为调控会重点指向那些过热的城市，限价盘的机会更多、房贷利率和二手房价下调的空间也会更大。
第二类，三四线城市“踏空”的刚需。
可以肯定的是，过去几年在三四线地市和县城“踏空”的无房族们，未来可以长出一口气了。
中小城市走弱的下行通道已经打开，无房族过去几年眼睁睁看着房价上去，下半年可供挑选的楼盘会越来越多。
尤其是最近两年的那些“地王”项目，大型房企为了销售回款，会有不少价格上的优惠，这部分购房者可以重点“瞄准”这些楼盘，相信会有不错的选择。
