把房地产看做一个人的身体，过去这些年当中，食量太大、吃的太多、胡吃海塞，最终吃成了“虚胖”的身材。
回顾过去这些年的房价变化，1993年突破千元大关，2005年突破3千，2013年突破6千，房价从1991年的786元/平米，上涨至2017年的7892元/平米，30年的时间，均价上涨了10倍。
假如我们回溯1987-2017的年商品房销售面积，从1987年的0.3亿平米，攀升至2017年的16.9亿平米，上涨了56倍。
如今的楼市，已经成长为一个年销售面积17亿平米，成交额15万亿，市值近300万亿的庞然大物。
短时间吃成过胖的身材，各类“病痛”便接踵而至，居民杠杆率近60%，空置率近20%，居民财富的六成都押在房地产相关行业中。
因此，现在楼市开始“打吊针治病”了。具体而言，有以下三个信号。
第一，一城一策，调控加码。
最近几个月，我们可以观察到，调控的方向出现明显变化。
一方面，是“一城一策”，对不同城市的不同基本面，更讲究精准调控。另一方面，是力度不断加大，4月各地发布了60次调控政策，5月高达40次，两个月的时间，就有101次调控政策发布。
另外，苏州、东莞、西安这些城市，正是上半年最火的几个典型城市代表，最近几个月限售、限购、土拍规则修改，具有风向标的意义。
第二，旧改接力。
很多人担忧一点，今年棚改总量还不到去年的一半，这么大的缺口，如何靠房地产拉动其他行业的投资和需求？
此时“旧改”就浮出了水面，不用拆老房子，不用土地开发，不用开发商折腾，对外立面、电梯、车位、老旧线路等各类配套进行升级改造，既能带动基建各个行业的发展，又能填补棚改缺失后的缺口，可谓是一举两得。
第三，房地产资金面收紧。
房产研究机构克而瑞发布数据显示，本月85家典型房企的融资总额为508.16亿元，环比下降54.3%，同比下降40.8%。其中，5月份企业发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，企业发债大幅缩水，是2017年3月以来的最低值。
更重要的特征是，多个热门城市如南京、成都等地房贷利率再次上浮，这意味着从房企到购房者，“腰包”都快瘪了。
笔者认为，这三个消息出现的很及时，也是房地产告别升值变现时代的重要信号，某种程度上看，除刚需之外，5年以后，买房甚至还不如存钱。
原因有以下两个方面。
首先，房产的变现能力在下降。
在过去这些年当中，房产是作为“金融投机品”出现了，很多人买房不是因为工作、家庭、教育的实际需求，而是基于资产保值增值的想法。
在房价持续上涨阶段，这样的想法确实能带来收益，可一旦限售、限购措施越来越严，加上二手房源在市场中沉淀的越来越多，房产的流动性就大打折扣。
假如现在买套房，考虑到本息还款、利率上浮幅度、水暖电气、物业费、车位费、装修折旧费，随着时间推移，对那些本身就是东拼西凑才买房的人来说，身上的担子一天会比一天沉。
如果你把本就不充裕的钱用来储蓄，虽然用过去的经验来看，长期的购买力会打折扣，但最近两年可以多观望，多等机会，等待性价比更高的房源，能够把钱花在刀刃上。
其次，改善族和炒房客的空间越来越窄。
改善族最看重地段、户型和配套，投机客更看重偏远地段的升值潜力，这两个群体，都局限于限售和限购这些调控政策中，要么接盘的人太少，要么二手房卖不动，要么没有购房资格。
今年的楼市调控，恰恰就瞄准了这两类人，丹东和苏州延长限售时间长达五年，各地限售措施都在跟上，这意味着一套刚需房买了之后，需要七年乃至十年才能变现，而西安最近公布的限购政策，又把落户炒房的路给堵上了。
当这两类人的生存空间开始变窄，也说明楼市将进入真正意义上的“清淡市道”，有房族房子难卖，投机客难觅缺口，房子的投机品属性将会大大降低，“居住”的特征将会愈加凸显。
