【深度】未来5年地产市场会怎样，中央说清楚了。你读懂了吗？
旭辉集团董事长林中近期发表了一个楼市长周期论。据他观察，房地产实际上是20年一个长周期。过去的1998年到2017年，是高速增长、高频波动的长周期，但在新的政策、新的形势、新的行业起点下，未来20年是平稳增长、低频波动的长周期。
林中认为，未来十年甚至十五年，中国房地产市场调控方式基本会沿用行政调控+宏观工具调控混搭使用。
如果从长周期角度来看本轮房地产调控。从去年下半年开始算起，本轮调控已经持续逾一年。密集调控自今年3月份开始，持续超半年。按照惯常规律，楼市开始表现出对政策逐渐适应，从而进入平稳周期。
新时代，住房市场将如何演变？
未来五年住房市场的四个典型特征：
1）城镇化已经接近尾声
2）都市圈正成为城市化的新引擎
3）大城市将进入限制性发展新周期
4）租赁住宅将成为大城市供应主流
十九大之后，这四个典型特征是否发生了变化呢？
应该说没有根本性的变化，这一方面印证了我们的预判，另一方面也有了一些趋势性的强化：
特征1 城镇化已接近尾声
在今年三月的“两会”上，政府工作报告依然延续新型城镇化：
“扎实推进新型城镇化。深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用”。
但时隔半年的19大报告中，已经没有“新型城镇化”这五个字了，甚至没有城镇化，这意味着什么？
过去我们说过：“城镇化的路在农民脚下”。
农民进城首先需要就业，不能取得高于农业收入的就业收入，农民就无意、也无法在城里立足，更不要说是拖家带口、安居乐业。
城镇化不是空中楼阁，新型城镇化要求铁路通县城、高速公路到乡镇，结果可能让农村人口更多流向城市而非回归县镇，人口可能随着交通改善而流出，城镇化势必难以为继。
这也印证了我们所说的“城镇化已接近尾声”的观点。
特征2 都市圈正成为城市化的新引擎
我们认为，并不是所有的中小城镇都没有机会了。
十九大提出：“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，恰恰印证了我们所说的都市圈将引领未来城市群发展。
其实，我们所说的都市圈与国家所提倡的城市群有着内涵上的不同，城市群犹如一盘散沙，其中的城市之间互为竞争关系，从优势产业到优质资源再到优秀人才，城市政府大多采取攀比式的招商引资引智策略，导致城市之间的恶性竞争。
但都市圈不同，大中小城市如同微信圈里的朋友，资源互换、互惠互利、合作共赢，比如，都市圈周边中小城镇可以用土地资源与核心城市产业和人口资源置换，既解决了核心城市的大城市病和房价高企的痛点，又带动了中小城镇的产业升级和城镇发展。
2020年，上海户籍老年人口预计将超过530万，老龄化程度将达到36%。这样的城市还有创新和活力吗？还具有全球城市竞争力吗？
都市圈中小城镇可以环核心城市建设养老小镇，既帮助核心城市的移居老人享受慢生活，还可以为核心城市腾笼换鸟、实现人口的年轻化。
不过，前提是要突破“两大瓶颈、一个心魔”：
一是突破快速交通连接：要让轨道交通、高速公路、快速公交连接都市圈及其周边中小城镇，实现公交化的便捷交通；
二是突破都市圈大中小城镇公共服务一体化、均等化，尤其是突破医疗、教育甚至高考等政策非歧视性的同权瓶颈。
只有突破这两大瓶颈，才能有效引导产业和人口顺利转移出来。谁能快速突破这两大瓶颈，谁就能占据未来国内甚至世界都市圈竞争力的制高点。
这就需要都市圈核心城市主动与周边中小城市统筹协调都市圈城镇关系、产业分工、交通网络、公共事业等一体化规划。
都市圈发展的核心在于都市圈核心城市的格局与主导力，只要它们勇于打破自己的短期利益藩篱，以博大胸怀带着周边中小城市小兄弟一起奔跑，一定会形成互惠共赢、协调发展的都市圈领跑新格局。
哪个中小城市能够与都市圈核心城市共同突破两大瓶颈，那个中小城市就能夺得先机、率先发展。
特征3 大城市进入限制性发展新周期
十九大报告提出“加快农业转移人口市民化”，农民更愿意往大城市走，那里意味着更多的就业机会和更好的收入来源，但都市圈的发展将引导他们进入核心城市的周边，而不是核心城市。
因此，以“五限”为典型特征的限制性发展新周期的观点依然成立。
1） 限人：
十九大明确提出：“以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展”，这意味着过去“依托黄金水道，建设长江经济带”发展战略已被修正，也意味着长江经济带沿线大中小城市将进入限制性发展，长江经济带沿线不仅影响环保的产业不能介入，而且大量用工的企业也将受限，才能从“人”的根源上实现“不搞大开发”。
我们相信，明年两会之后，长江沿线城市将逐步进入限制性发展，包括成都、重庆、武汉、合肥、南京、苏州等城市都会在修订规划时调整策略或在实施现有城市规划时微调。
当然，这不意味着这些城市不再发展，只是其发展策略必然改变，逐渐转变到注重人的质量、先进产业及其“亩产”、环境优美，服务业升级并形成服务于全省的金融、数据、科技服务枢纽。
这些城市的住房市场将适应人的升级需求、以中高端改善性需求为未来主流。
2）限地：
大城市包括长江经济带城市土地供应必然逐年减少。
新城新区和开发区建设也将受到更强约束，近期国务院批复的城市总体规划都有明确：“禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区”。
一些省政府也提出了同样的要求，湖北省政府关于荆门市城市总体规划（2013—2030年）的批复也强调：“禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区”
过去我们说过，房价过快上涨的根本原因是人、地、钱资源的错配。
而未来大城市政府会更加“惜土如金”，也意味着未来地价会只升不降。
大城市限地之后，会不会再次加剧人、地、钱资源错配的矛盾，并导致房价暴涨呢？
不会了。
一方面，都市圈建设将引导更多的人转移到都市圈中小城镇，中小城镇的房价会上涨，但都市圈及核心城市的平均房价不会上涨得那么快了；
另一方面，未来的货币供应还会继续收缩并保持货币供求关系的紧平衡，而且政府不会再放任其过度流入房地产了，居民加杠杆会继续降速，开发贷也会降速。
3）限客：
十九大报告延续了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并且写进了十九大报告，这意味着至少未来五年，住房市场的政策不会再反复，而且将不再允许投资投机。
这也印证了我们所说的：限购限贷限售将长期持续、至少五年以上。
中国已进入新时代，如果我们还幻想未来会有三年小周期，就一定会自陷泥淖的。
十九大报告还提出：“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”，如果仔细对比十八大报告：“多渠道增加居民财产性收入”、十七大报告：“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，可以很明显地看出，过去是在帮助大家拥有和增加财产性收入，现在只是扩宽渠道，并且劳动收入放在了第一位。
这就意味着：新时代不再鼓励财产性收入的过度增加，不再容忍两极分化加大，再看看下面的话，可能我们的感受会更加强烈：
细心的朋友一定会看出其中的天壤之别的，大家自行意会，这里就不多言传了。
未来的逻辑是“给你渠道”而不是“更多拥有”，“鼓励守法致富”而不是“保护合法收入”，合法不会是由那些富豪自己说了算的，调节过高收入也意味着财产税迟早都会推出，是新时代通向“均贫富”桃花源的必由之路。
4）限钱：
十九大报告指出：“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”。
显然，金融监管会越来越强，其中房地产是防范系统性金融风险的前哨阵地。
无论是严查前端融资、通道业务、首付贷、消费贷违规，还是开发贷限额、按揭定向升息，或是住建部、央行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作，根本的逻辑都是限制金融过度投向房地产，防范资产泡沫继续膨胀。
可以预见，未来按揭贷款增速还会继续下降，明年继续负增长。
开发贷增速会不会也同步下降呢？
相信也会下降，但下降速度不会太快，因为随着行业集中度的提升，资源包括开发贷款都在向百强房企集中，这也符合十九大报告提出的：“实现……竞争公平有序、企业优胜劣汰”。
5）限价：
眼下，几乎所有的大中城市都在或明或暗、或紧或松地限价，很多城市价格封顶、毫不松动，房企卖房不难，难在没有溢价、甚至亏本，客户全款购房还要凭关系。
显然，更多一些开发商已在捂盘惜售，虽然政府要求取得预售证数日内必须开盘，但也有房企拖延施工、迟缓取证。
尽管调控已经极大限度地抑制了需求，但土地供给不足、新房上市减少双双造成供给低迷，市场将出现新的供不应求，并倒逼房价上涨。
但“房住不炒”既然已经成为国策，就不要幻想限价令会取消。
虽然十九大报告指出：“市场经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点，实现产权有效激励、要素自由流动、价格反应灵活……”，但住房价格反应灵活还是会由政府主导，未来五年，限价令是不会退出的，更何况政府部门已经到手的权力也不会愿意轻易放手的。
最好的结果是我们所预言的“渐进式放松”。
调控就是调整、控制，要不断地微调，精确地控制，大砍大杀导致大起大落就不是调控，而是折腾了。
特征4 租赁住房成为大城市的供应主流
十九大指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
“多主体供给”意味着：土地供给将由城市国有土地单一垄断供应，变成国有土地主要用于可售住宅用地并保障土地财政收入，农村集体建设用地入市用于租赁住房用地并补充城市土地供给不足。
这将有效解决大城市土地资源不足问题。
但是，农村集体建设用地入市租赁住房，要符合城市规划并且要有良好的基础设施和商业配套。
这些地方往往是城中村，现有住房已经出租，改造之后未必能增加很多住房供应，即便是拆除重建，也不会很快入市。
如果是郊区，就必须通达道路、配建基础设施、公共服务设施和商业配套，这也不是容易之事，这牵涉到政府与村集体的投入与利益分配，远水解不了近渴。
但租赁住房依然是一个不可小觑的大趋势。
多渠道保障意味着商品住房、共有产权住房、租赁住房，以及货币化保障房等成为不同客户群的保障渠道，桥归桥、路归路，未来住房市场的调控政策可以更加精准、细腻和差别化。
比如，未来三年，部分大城市土地供应或将有所回升，并将更多用于租赁住宅，推动更多集体建设用地入市，以缓解居住而非买卖的供需矛盾。
未来三年，或将看到高端住宅调控放松的希望，前提是房价统计方法率先调整，保障房房价和高端住宅房价均不再纳入商品房房价统计，而且房地产税实施办法基本定型。
最终，住房市场还是要回归到人民日益增长的美好生活需要上来，解决发展不平衡、不充分的矛盾。
类似南京楼市的小浪花还会不断涌现，明年一些一二线城市会出现供应严重不足、备案延迟影响合同履约甚至影响交付等极端情况，但请相信，住房市场将在调控中趋于平稳发展，大城市的发展周期还会更长。
附记：
除了上述四个典型特征之外，我们还注意到：“三降一去一补”依然留在十九大报告中，而十九大报告是要管未来五年的。
住宅市场去库存已经取得明显成效，或可说距离目标完成也已不远，“去库存”又是针对什么呢？
也许，这意味着商业地产去库存会再次进入中央视野并加速推动？也许意味着在住宅市场降速影响经济平稳的同时，商业地产将接过稳经济的接力棒？
特征5
1.要增量OR要存量？
过去多年，房地产市场持续增长，有些年份甚至是快速增长，许多大房企因为对市场趋势的判断比较准确，享受了增长的红利。
但，未来还有增量吗？
增量依然存在。
目前，城镇商品住宅存量大约为290亿平方米，按照建筑设计寿命50年计算，每年将有2%也就是近6亿平米的住房需要更新，事实上，上个世纪70年代之前的房子还有100亿平米左右，很多上世纪80年代的房子也都未必能存活到10年之后。
每年新婚人口以1000万对计算（2016年中国内地居民结婚登记1142.8万对），需要1000万套住房，假设其中20%在城镇购置新房，按照套均100平米匡算，也需要2亿平米新增住房。
每年“以小换大、以旧换新、以远换近”的改善性需求也不会少于2亿平米，当然，有些旧的、远的房子可能接盘者越来越少、空置者越来越多。
农村进城人口、单身人口、离异人口、租房人口，大城市的购房需求依然巨大。
人们总是向往更美好的生活，新增的住房品质越来越好、功能越来越强、面积越来越大、舒适度越来越高，当然也越来越值钱。
不值钱的、如葱的房子不会是那些大城市核心人口更密集区域的、品质更好的房子，只能是那些人口不再增加、地处偏远农村和难以发展的中小城镇及其郊区的、被遗弃的“小、破、旧”房子。
也就是说，增量市场永远存在。未来10年，我们相信，增量市场哪怕再少，也不会低于10亿平米。
按照目前全国平均房价7620元/平米（全国商品住宅销售额/销售面积），哪怕未来房价只有小幅上涨，每年也有近8万亿元的市场规模。
而存量呢？
国家统计局的数据显示，2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，按照城镇常住人口计算，2016年城镇常住人口为79298万人，城镇住房存量约为290亿平米。
这是一块巨大的市场蛋糕。但是，蛋糕并不是企业的。
按照国家统计局2009年发布的《系列报告之四：城乡居民生活从贫困向全面小康迈进》显示：2008年，城镇居民自有住房拥有率达87.8%。国家统计局“十一五”经济社会发展成就系列报告之九显示：至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。
目前来看，大城市按常住人口的自有住房拥有率可能是下降的，因为人口流入速度比住房建设速度更快，但中小城镇的自有住房拥有率应该是上升的。
按照自有住房拥有率基本不变来匡算，租房市场约占12%、大致35亿平米，假定全国平均年租金水平2万元/100平米，租赁住房市场租金规模全年可达0.7万亿元。
显然，这块市场蛋糕远远小于增量市场，更何况，绝大部分租赁住房是在散户业主手上。
即便未来企业增加自持租赁住宅，也不可能比散户可用于出租的住房更多，毕竟规模性的租赁住房业务主要还是在大城市。
虽然企业还可以租赁一些散户住宅统一运营，但赚取的利润也只是租金收入的零头。
显而易见，未来10年，增量市场与存量市场还是不可同日而语的。
2.求规模OR求利润？
没有哪个企业家是不想要利润的。
哪怕有些大企业家无儿无女，嘴上说着“生不带来、死不带走”，骨子里还是爱钱，依然想要更多的利润。虽然钱对他们已经没有太多意义，但数字带来的地位和快感依然强烈地刺激着他们。
而且，企业家更想做大。
做大、做强、做优，跟奥运“更高更快更强”其实是一个逻辑，都是梦想，也都是现实。
2015年，我们提出“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，进而提出了我们的企业品牌口号“随新奔跑”。
现在来看，大象跑得越来越快，其实背后的发展逻辑就是规模第一、利润第二。
千亿企业哪怕净利润率只有10%，依然可以有100亿元的净利润。10亿元销售额的房企，净利润率虽然高出一倍，净利润也只有2亿元。
在地价动辄数亿元、项目限价遍地开花的调控期，房企一不留神就掉进坑里，小而美的房企很容易变成“小而没”，有限的利润也很容易吐回去。
企业要利润率，还是要利润呢？
当然是要利润。有了规模，最终才有了更多的利润。而且，规模关乎企业生存与死亡，就像我们一直说的——“不进则没”。
不追求规模，其实就是退步、就是放弃、就是告老还乡。
3.重资产 OR 轻资产 ？
有些房企以“品牌输出”作为其轻资产战略要义，以企业的品牌实力为中小房企代建、代管、代销，赚了管理费、品牌费、采购溢价。
看起来这是一门不错的生意，也许净利润率不低于10%，而且无风险。一般的房企还真没有这个输出品牌管理的能力。
不过，摆在我们面前有两种选择：一是当地主，二是当雇农，您会选择哪个？
雇农的好处是拿人钱财、替人干活，无风险经营。不过，挣得再多，也还是佣金。
住宅地产全产业链的企业都是轻资产的，无论是土地一级整理、开发商，还是规划设计、建筑施工、营销代理、物业服务、金融服务等，都没有赚大钱的，大多都是赚的佣金，都是当雇农。
有人说：不对，开发商赚了大钱。
经济学有个杜邦公式，企业的净资产收益最终体现在销售净利率、资产周转率和杠杆率这三部分。
销售净利率不用多说，产品差异会导致一定的利润率高低，但来去没有那么大。
其实开发商多赚的，一方面是赚辛苦钱，一块钱一年转2次和一年转1次，显然前者要辛苦得多，当然赚得也多；
另一方面是赚高杠杆的钱，借别人的钱干自己的事，这在市场大势预判准确、利率成本相对较低的情况下，依然是有更多市场机会的。
但开发商还是没有赚大钱，真正赚大钱的是谁？
一头是土地资产持有方，也就是真正的地主。另一头是房产持有方，也就是买房的业主。
无论是替地主打工，还是替业主打工，本质上都是雇工。
只见过地主老财发家的，没见过雇农发大财的。
世间道理其实并不复杂，无论是农业社会还是工业社会都是资本为王，更不用说现代金融主导的社会。
开发商这个雇农变身用资本赚钱了，自然不是传统的雇农了。
4.一二线OR三四线？
既然要规模，在限制性发展新周期，就不可能只守着一二线城市。
一二线城市长期当然看好，但是中短期未必，特别是近五年。
因为其土地供应是逐年缩减的，也就意味着未来的住房供应是逐年下降的，未来五年不可能大幅增加供应，毕竟这是与超大城市控制人口规模过快增长的目标相悖的。
同时，住房市场正在走进新时代，租赁住房的大量增加更冲减了可售住宅的销量，而且可售住宅的限价令也不会明显放松，房价不会明显上涨，也就意味着固守一二线城市的房企业绩难以增长。
放弃三四线城市，就意味着放弃业绩增长。
虽然三四线楼市当年的阴影历历在目、似乎挥之不去，但是，并不是所有三四线城市都没有市场机会的。
去年以来的大水漫灌，催发了三四线城市的房地产市场，销量明显提升，房价快速上涨，多数城市库存去化殆尽，过去的楼市库存危机已不复存在。
明年，三四线城市的喧闹将会逐渐消退，但市场分化中的机会依然存在。谁抓住了分化之中的增长机会，谁就能赢得市场先机。
三四线城市的机会点在哪里？
第一是都市圈周边的中小城市包括小城镇，前提是交通的通达性、便利性、时效性。盯紧轨交站点、高速道口的设立，其周边中小城镇毫无疑问将是都市圈核心城市的产业、人口、资金的延伸。
第二是房价较低的城市，也可以说存在大量质量型改善需求，很多三四线城市的小区少有电梯房，老人上下楼梯极为不便；停车位严重不足、乱停乱放；地下管网不畅，屋顶渗水漏水，好房子，当然俏。
第三是人均住房面积依然偏低的城市，尽管全国人均住房建筑面积已经达到35平米，但对比欧美人均居住面积还有差距，两者面积计算方法可能导致面积差30%左右，面积性改善需求依然存在。
无论是面积改善还是质量改善，都是人民日益增长的美好生活的需要。
三四线城市存在一定的市场增量机会，但并不意味着房价存在大幅上涨的机会。
央行货币抽刀断水、政府限价如影随形，都预示着三四线城市的销量不会暴增，房价上涨也会被控制在相对合理区间，一旦过快上涨，必然招致调控。
看清三四线城市的市场机会，踩准节点，快速进入，就可以获得业绩的继续增长。
5.现金流OR负债率？
未来五年，住房市场成交量逐渐下行已成定局，市场蛋糕一年比一年小也不会意外。
但大房企的业绩还在继续快速增长。
要高增长就要高杠杆，不敢负债就不会有快速增长。
眼下房企盛行合伙人或跟投机制，其实是带动员工一起加入高周转、高杠杆的行列，与企业一起加速奔跑。
凡是合伙人或跟投机制贯彻到位的房企，成长速度都十分惊人。从这一点来看，未来国企的发展速度会明显落后于民营房企，好制度才是生产力。
人们惊诧于大房企的成长速度，也担心其负债水平。
不过，仔细想想，作为一线操盘、看得见火光的员工和团队都敢于拿着家当、跟投项目，难道投资人还信不过、不敢投吗？
有的公司还给出了更优惠的条件，只要项目负责人敢于劣后，公司就优先投资。
当将士们都已经见识了“大炮一响、黄金万两”，还能不奋勇当先、加速奔跑吗？
当然，很多企业吃过负债率过高的亏，也看过太多的负债率高企的企业危机重重。但是，负债水平高低或许并不是最重要的，负债布局和结构才是最值得关注的。
虽然大家都更看好一二线城市的住宅市场，但一二线城市动辄数十亿元土地款，资金沉淀恰是极大的负担，必然拖累房企的高速周转，如果企业实力不足，在限购、限贷、限签约的调控之下，很可能被拖慢、甚至拖垮。
与之相反，三四线城市的住宅项目只要拿地准确、开盘顺利，10个月之内现金流回正一般不是问题，甚至有的项目半年左右现金流就可以回正，又可以再次投资了。
当市场成交量下行之时，能够快速回笼现金流的项目毫无疑问是在三四线城市。
也有企业重仓布局重资产项目，但是，如果资金能够回收、并未沉淀，就不会导致资金断流。
即便是轻资产的品牌输出管理项目，一旦业主方资金断流，难以支撑项目继续开发、运营，也会导致项目的停建、停售、停运，甚至影响品牌输出方的口碑形象和品牌信誉。
能够负重前行、而且能够加速奔跑才是考验一个企业核心竞争力的关键所在。
现金为王，这是企业生死存亡的永恒规律。
“无债一身轻”的时代早已一去不复返了，借别人的钱做自己的事才是成就事业、善用上水之道。
既然能够快速回笼现金流，债多还值得发愁吗？
未来五年房地产市场商业模式之小结
房企生存与发展的关键不在负债率而在于现金流，低负债率的企业也可以死，现金流充足的企业风险更小。
现金流的核心是高周转，只有高周转的项目才能确保现金流随时充盈。
未来几年，增量只在三四线城市，只有三四线城市才能继续扩规模、增业绩。
高周转的大本营在三四线城市，只有三四线城市才能快开工、快开盘、快回笼，才能唯快不破。
规模越大，利润总额越多，话语权越大。奶茶店一杯水能卖出暴利，但不做成肯德基，就永远是个体户。
跑规模就要身轻似燕，持有资产虽然更好，但规模为先，与其沉淀资金做重资产，不如先把规模跑出来，尤其是在市场割据结束之前的未来5年。
