在奎屯房产网上一直也没有看到一些相关数据，所以没办法从数据上来进行深度分析了。但是我这种大白话的市场直观感受，也许更能引起读者感同，今天写东西不比往常，以下行文没有顺序，想到哪写到哪，片断性较强，信息量较大。简单点说，看完这些，你也会成为一个奎屯房产入门级了。可能很多专业从事房产的人员也没有进行过这样的思考，所以，你看完了，就赚了。

住宅

先说说住宅，2016年4月22号房交会开幕，展位企业50家，实际还不止。奎屯虽不能说弹丸之地，但确实很小的一个城市，竟汇聚不止50家房产企业。你可以把这个理解为当初房产市场太过繁荣，但依我看，当初50家以上的房企数量，就已经注定了今天奎屯房地产市场进入萧条。只是，这种情况不只是奎屯。

国家持续进行的房地产调控，让没有地缘竞争力的四五六线城市房产行业陷入寒冬。偶去相关部门开会可以听到相关领导提到，奎屯还有多少平米未销售住宅，按目前进度也要消化三年，奎屯民间说法一般是三到五年。

房交会数据还是喜人，签约768套，面积8.68万平方米，金额3.65亿元。但是凋零的叶子始终会飘落下来，奎屯的住宅房产市场注定要经历一场大洗牌。这不是结束，才刚刚开始。

市民最显著的感觉就是都不开工了。不止是立了项的不开工，连挖了地基的，盖到一半的都不开工了，当然不是全部，也是占了相当一部分，而封顶的，做外配套的地产公司，进度也都相当慢。

前段时间，我接到很多天北市民发来的上访文字和大量视频，反映某地产公司找不到人了。目前是由政府部门在协调处理。经此一事，引发了少部分市民连锁反应，就是期房的业主开始关注自己的房屋交工时间了。

能在2016年交工的房屋，业主们都应该感到庆幸，虽然比承诺的时间还是晚了，心里总是不爽，但也还是幸运的。比起一些遥遥无期的期房和停工的房子来说，拿到钥匙才是硬道理。还能在房地产寒冬期融资或低价卖房保交工，你还能要求它什么呢？但不是说所有的房子2016交不了就瞎了，比如有的房产公司合同注明的交工时间就是2017年或2018年。

奎屯的户籍人口少，流动人口少。

奎屯的保障性住房增加

银行给房企的放贷断了

民间的融资成本太高

奎屯包括七师刚性需求的客户少了

这一切的一切都在预示着，曾经一度给政府带来巨额税收的房产行业，真真的进入了寒冬，而且会在相当长的一段时间内调整不过来。整个五月份，一个月只销不到3套房子的房产公司不在少数，也受到四月房交会透支消费的影响。

当政府过度依赖某一行业带来的税收的时候，这个行业其实是很危险的。从烟厂到房产，下一个纳税的焦点是否为开发区的工化企业？我们不得而知。

昨天，一个朋友去看完房告诉我，天北某一家房企，多层六楼1300元，70多平的房子，10多万。你被冲击到了吗？这个价格可以让你直接忽略这个楼盘的地位，是否学区房，交通是否便利。只要刚需，基本必买。这个价格是什么时候的价格？2006年前后，十年前的价格。这么疯狂的行为，可能会很快销售一空，但是他对地产商、对房地产行业的伤害是巨大的，是非理性的。

今年年初，奎屯市中心几家房企开始大打涨价广告，企图挽回民众看涨不看跌的购房心理，但反馈到我这边的信息是，这个行为是失败的。当刚需不足以支持这么大的房产体量时，所有的花招都是徒劳。实惠的价格仍然是最大的吸引力。

奎屯人买房，也有自己的特点，基本和自己之前住所不会太远，这是生活圈子。团场的人基本买在天北，奎屯市区的房子也大都购买在自己的原生活片区，东区中区或西区。

随着生活水平的提高，城中心的房子，110平到130平的大户型更好卖。

自治区最新文件，八个厅局部门发文《关于认真做好化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展工作的通知》，其中提到多个举措来化解存库，包括降价、首付降至20%、房企兼并重组、面向行政事业单位人员组织的“团购”、减少商品房供应量、允许未发开房地产用地用途转换等，其中还特别强调了，加强舆论引导，意思就是，不利于消化库存的事不做，不利消化库存的话不说。你就呵呵了。

商用

奎屯房地产行业发展，从大片区多层发展到现在小片区高层，用了十几年时间。城市集约化的需要，市中心的高层是发展的必然。银行为降低风险，增加放贷的限制条款，又使得奎屯高层多层混搭成为又一个看点。

你还会发现，商业门面多了。几乎所有面对马路的住宅都无一的建成了商铺。我曾经对奎屯某个项目进行过非专业测算，一栋20层的高层，上面17层楼的利润和下面三层商业的出让利润相当。所以造就了现在奎屯大街小巷到处的商铺。

奎屯人喜欢租沿街门面，这又导致了很多以商业综合体的项目出现后，二层往上难卖难租。但是很奇怪的是，对餐饮企业又是个特例，只要大家能集中在一起，好像无所谓楼层。

早前几年的一个商业地产的观点，最近又冒出来了。那就是，投资商业地产的风险比住宅要高的多。理论支撑依据是网购。

投资一个商业，依行业不同，回报从10年到20年不等，10年内能收回回报的相当漂亮，如果等到快20年才收回，那相当于投资失败的。

早些年房地产一路火爆的加持下，商业地产的价格畸形走高。以奎屯市中心地段某100平商铺，5万一平，总价500万。如贷款首付不低于250万。按揭十年，加上利息每月大概还款3万左右，一年还款36万。即便是以租养铺，100平米商铺的租金36万谁来租？36万租来的100平米，做什么行业才能达到年销100万？

最近一个做调料的老板和我聊起奎屯遍地的餐饮行业，每天都有死去的餐饮，每天都有新生的。奎屯哪一个行业，都无法像餐饮这么高的更叠频率。

说说商业综合体，以前奎屯市中心周边大片的多层逐渐被高层替代，土地利用率的关系，沿街以高层为主，内地专业点称呼为商业综合体。其中纯商业用途和商住一体各占一半。商住一体因为位置因素，销售较好，但是纯商业的综合体，销售出现乏力。部分开发商在成本管控基本与住宅成本相当的情况下，以商用性质，住宅价格对外销售，但仍不乐观。而且奎屯的所谓的商业综合体，有一部分就是挂羊头卖狗肉，是真真没见过什么叫商业综合体。单就一个停车问题，你就看出一部分开发商脑子里全都是RMB了。

说到商业综合体就不能不说写字楼经济，这东西在内地十分广泛，接受度也很高，但到了奎屯不过一两年，有人买没人租的情况很普遍。以市中心某4A级写字楼为例，精装修，优惠力度大，但市场环境和民众使用习惯，目前还达不到很理想的入驻效果，但因为位置关系，住满也只是时间问题。

奎屯人几十年的经营习惯，喜欢沿街门面，差不多的租金也仍以门面为主。到目前为止，奎屯市中心周围近一两年起来的稍大型商业体（在内地这种体量和规模几乎可以忽略不计）有5个，投入使用的为2个，效果一般。

上次和一个老板聊天，说要盖一栋准四星酒店，已经开建，这个我比较看好。具体位置啥的，我就先不在这说了。但是天北貌似之前弄一个啥五星酒店，奎屯这地方，有一个准四星就相当不错，五星就有点扯了。奎屯就我知道的，但凡搞高大上而死的项目已不在少数。

2016奎屯购房参考，网上的攻略太多，我就简单罗列几条。

1、期房基本不再考虑。

2、遇到承诺近期或年内交房的，交个定金吧，等快交工再办手续，现在的行情，主动权在自己手里比较好，如果对方不愿意，那就定金都不用交，交房的时候你再看，你需要的户型仍然在。

3、有投资心理又有换房的购房者，可以看看市中心包括团结路的几个年内可以交工的楼盘，因为近两三年再起新楼盘的可能性不大，你的选择范围也就很小，所以如果确实有需要，还是可以考虑一下。

4、结婚无房，暂时又没有足够能力支付的购房家庭，可以考虑廉租房，今年的申请难度降低，成功率也较大。虽然面积不大，但是可以作为过渡。

5、契税和维修基金现在都要求个人缴纳，这也避免为房产证迟迟拿不到的风险，所以如果现在还有开发商让你把这两项费用交给他们代办，你就要警惕了。

        总体来说，蓬勃发展十几年以后，因为国家政策调控加上本地多个客观原因，奎屯的房产进入低谷期，也属正常，行业的洗牌并不都是坏事，一是行业发展更加理性，二是销费者得到实惠，三是主要经济指标的泡沫降低，也有利有整体经济环境运行。

一个行业的发展，不是哪一个人能分析全面到位的，狗拉羊肠子，越扯越多了。这次就讲到这里，为避免误解，以上内容里大部分项目的名称均未明确告知。喜欢交流的朋友可以添加微信。下期内容是关于奎屯市大大小小园区，尤其是以物流为代表的园区发展情况，行业可期，现状不容乐观。

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